Al “collo di bottiglia” rappresentato dall’imminente asta fallimentare la città si sta avvicinando senza aver costruito un disegno coerente e leggibile del riassetto complessivo non solo dell’area ex Acetati, ma anche del suo immediato e imprescindibile intorno urbanistico…… Sull’esito dell’asta si posano ad un tempo l’occhio “miope” del privato che considera esclusivamente il bene acquisito e misura il ritorno in tempi “imprenditoriali” (e dunque ravvicinati) dell’investimento e l’occhio “presbite” della comunità, che pensa alle ricadute di lungo periodo delle trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio. Sguardi divergenti e potenzialmente contrastanti, che tocca alla politica conciliare in una sintesi superiore.
VERBANIAVENTITRENTA
Nelle scorse settimane la Giunta comunale di Verbania ha approvato un atto di indirizzo (leggi qui) di natura urbanistica riguardante l’area dell’ex stabilimento di “Acetati”, di cui il tribunale ha stabilito la cessione a mezzo di asta pubblica a seguito del dichiarato fallimento di “Acetati Immobiliare spa”, che di quell’area detiene la proprietà. L’asta è prevista per settembre, a un valore di partenza di circa 2,5 milioni di euro. Almeno da una decina d’anni (Acetati chiuse i battenti alla fine del 2010) il nodo rappresentato dalla destinazione del cuore di quella che per più di cinquant’anni è stata prima “la Rhodia” e poi “Montefibre” attraversa come un fiume carsico la vita politico-amministrativa cittadina, suscitando attenzione sporadica e superficiale interesse. L’ultima emersione risale a un paio d’anni fa, quando “Acetati Immobiliare” già si trovava in pessime acque ma non era ancora stata dichiarata fallita. Tra ottobre e novembre del 2018 una proposta di utilizzo dell’area elaborata dalla proprietà venne sostanzialmente recepita dal Comune, ma l’analisi ragionata dei documenti rivelò ben presto l’inconsistenza e la debolezza del percorso allora ipotizzato (leggi qui e qui).
L’imminenza dell’asta fallimentare ha riportato d’attualità la vicenda Acetati, inducendo il Comune a segnalare il proprio interesse con il succinto atto di indirizzo richiamato in apertura. Dopo aver ricordato le previsioni di Piano Regolatore su tutta l’area dell’ex compendio industriale di Rhodiatoce/Montefibre (in sostanza si può fare tutto – residenze, attività commerciali, artigianali, industriali, terziario/direzionali pubbliche e private, con l’esclusione delle attività produttive insalubri – previa approvazione di un Piano Particolareggiato), l’atto di indirizzo esclude solo la previsione di interventi residenziali e riconferma le altre destinazioni: pubbliche (servizi, verde, sport e tempo libero), terziario-commerciali e produttive. Nel presentare all’opinione pubblica l’atto di indirizzo, la Giunta ha poi fatto sommariamente riferimento alle storiche rivendicazioni del Comune per la retrocessione dall’ex piazza d’armi di Pallanza, ceduta gratuitamente nel 1929 a Rhodiaceta sino alla cessazione dell’attività industriale, agli esiti del recente concorso di architettura “Europan 15” (vedere qui il suggestivo rendering) e all’eventualità di un coinvolgimento di Invitalia per la “rigenerazione e del rilancio delle aree di crisi”. A questo punto la palla passa al dirigente del settore Urbanistica del Comune, perché avvii la redazione del Piano Particolareggiato, strumento urbanistico indispensabile per realizzare la trasformazione dell’area. Ma qual è il progetto di trasformazione?
UN’AREA ACCERCHIATA E CONDIZIONATA
Il progetto ad oggi non c’è ed è assai difficile immaginarlo per una serie di ragioni. La prima riguarda le caratteristiche morfologiche dell’area oggetto dell’asta fallimentare, area che rappresenta soltanto una porzione, per quanto di dimensioni significative, dell’intero comparto a destinazione produttiva compreso tra “viale Azari e via Olanda” di cui parla il PRG. La superficie di cui parliamo appare infatti “accerchiata” all’interno di un vasto compendio che vede a sud gli spazi ex Montefibre da quasi vent’anni occupati da Esselunga ed Euronics e a nord quelli industriali e tecnologici della ditta “Borgotti Teresa” (Betteo), del depuratore di Acqua Novara-Vco, della sede di Conser Vco/Vco Trasporti e di Plastipak; va inoltre considerata l’area ex “Gaetano Mobili” poco prima della rotonda viale Azari/via Olanda, in relazione alla quale da qualche tempo si sta discutendo in Comune di un nuovo, esteso insediamento commerciale. Le due immagine qui di seguito riprodotte illustrano bene la complessa dislocazione di queste diverse aree.
In un contesto urbanistico così fortemente condizionato è difficile immaginare per ex-Acetati potenziali acquirenti interessati a un riutilizzo dell’area per destinazioni diverse da quelle rappresentate dalle realtà preesistenti, strutturate e impattanti poco sopra richiamate. Ciò significa che la fascia meridionale (quella, per intenderci, a ridosso di Esselunga/Euronics, caratterizzata dalla presenza di ampie strutture coperte a capannone e senza problemi legati a eventuali bonifiche dei terreni) potrebbe attirare l’interesse di imprenditori operanti nel settore della vendita su grandi superfici, ampliando in tal modo il già esteso polo commerciale esistente e in fieri (Lidl, Esselunga, Euronics, Naturasì, Lollipois, possibile nuovo centro di grande distribuzione su area ex Hillebrand). La fascia centrale e interna di ex Acetati, che ospita invece impianti di natura tecnologico-industriale a ridosso di Plastipak e posati su terreni che ancora attendono le caratterizzazioni (e i successivi piani di bonifica), esprime un’appetibilità molto minore (o del tutto inesistente), a meno che non si immagini di riportare su di essa un’attività produttiva di netto profilo industriale: prospettiva di cui è lecito dubitare. La fascia tra la pista di atletica e via Olanda, prevalentemente a verde, per ragioni morfologiche e urbanistiche non è in grado di suscitare l’interesse di alcun investitore/imprenditore (vedi qui una rappresentazione cartografica di sintesi del compendio).
Poiché all’asta va l’intera proprietà immobiliare (edifici, impianti e terreni) del fallimento Acetati e poiché le caratteristiche e l’appetibilità delle tre fasce appaiono così differenziate, appartiene al novero degli eventi facilmente prevedibili che la gara di settembre abbia un esito – diciamo così – interlocutorio. Non va poi dimenticato che il Comune da un lato si riserva di far valere (nei confronti di chi: del fallimento? dei possibili acquirenti?) i diritti dell’Amministrazione relativi alla retrocessione (o alla valorizzazione differita di una novantina d’anni) dell’ex piazza d’armi di Pallanza ceduta gratuitamente nel ’29 a Rhodiaceta, dall’altro annuncia l’avvio della predisposizione di un Piano Particolareggiato a cui subordinare la futura trasformazione dell’area, i cui contenuti ad oggi sono sintetizzabili nella cartografia sottostante, che fotografa la situazione di fatto che abbiamo appena cercato di rappresentare.
CHI FA COSA
E’ difficile negare che ci troviamo di fronte a un quadro confuso e indeterminato, che verosimilmente non si chiarirà prima dell’effettuazione dell’asta. E probabilmente neppure dopo. Il Comune immagina di poter insediare sul compendio ex Acetati non meglio precisate “funzioni scolastiche”: cosa significa? Trasferirvi scuole i cui edifici sono di competenza comunale (materne, elementari, medie inferiori, formazione professionale)? Oppure concordare con la Provincia l’insediamento di scuole superiori? Se così fosse, bisogna prevedere urbanisticamente l’individuazione in sede di Piano Particolareggiato e successivamente l’acquisizione (da chi, in quale forma e in quale momento?) di aree/immobili da parte del Comune e/o della Provincia. E tutto ciò senza considerare l’enorme lavoro di concertazione, condivisione e programmazione che il trasferimento di “funzioni scolastiche” in un nuovo polo urbanistico comporta.
Si fa poi riferimento ad “aree a verde pubblico”, individuate nelle due zone già “verdi” lungo viale Azari (tra la sede del Consorzio Socio-Assistenziale e lo storico ingresso Montefibre) e via Olanda (tra le “Torri” e il depuratore); anche in questo caso le aree andranno acquisite o direttamente o mediante cessione da imporre in sede di Piano Particolareggiato a coloro che si aggiudicheranno all’asta l’intero compendio.
Infine – e senza considerare i richiami contenuti nell’atto di indirizzo alla formazione di “un’area di rispetto” a ridosso della chiesa di Madonna di Campagna e alla creazione di una rete di viabilità interna – il Comune prevede anche l’insediamento di “attività legate al tempo libero, allo sport e allo svago”. Mentre le “funzioni scolastiche” e il “verde pubblico” non possono prescindere dal coinvolgimento diretto della pubblica amministrazione, strutture o impianti per sport, svago e tempo libero possono in linea teorica essere realizzate e gestite imprenditorialmente da un soggetto privato con finalità di lucro. E’ a questo che si pensa? Oppure, come di solito accade, sarà il Comune a farsi carico dell’acquisizione dell’area e della costruzione degli impianti?
In un quadro così affollato di fattori di indeterminatezza e di variabili (una su tutte: esiti della caratterizzazione dei suoli e costi di bonifica) l’Amministrazione inserisce anche le suggestioni del concorso “Europan 15”, che disegnano un fascinoso e allusivo percorso di di recupero dell’intera area che, nella migliore tradizione dei concorsi di architettura, prescinde completamente dalla considerazione delle più prosaiche condizioni di realizzabilità e di sostenibilità economico-gestionale dell’idea.
SGUARDO MIOPE E SGUARDO PRESBITE
Vediamo allora di spremere qualche provvisoria conclusione. I potenziali partecipanti all’asta del fallimento Acetati (che, ricordiamolo ancora, viene offerto come compendio a lotto unico a 2,5 milioni) non sono evidentemente interessati a scuole, verde pubblico, attività ludico-sportive e percorsi di archeologia industriale. Concentreranno la loro attenzione sugli immobili a ridosso di Esselunga e ne saggeranno le potenzialità commerciali, mentre sarà quasi impossibile immaginare un acquirente di profilo “industriale” intenzionato a riprendere la tradizione produttiva del sito. In questa prospettiva, dell’intero compendio Acetati solo una parte risulterà imprenditorialmente interessante per l’acquirente, mentre la fascia centrale tecnologico-impiantistica da bonificare e quella inedificata a verde lungo via Olanda rappresenteranno costi più che opportunità. Poiché ogni successivo intervento di trasformazione implicherà la preventiva approvazione del Piano Particolareggiato su tutto il compendio, è prevedibile che il Comune tenterà di imporre nello strumento urbanistico il recupero delle destinazioni pubbliche richiamate nell’atto di indirizzo (scuole e/o altri servizi, verde pubblico, impianti per sport e tempo libero, viabilità interna e di raccordo), ponendo a carico della proprietà la cessione di aree e immobili e/o la realizzazione di opere di interesse pubblico.
Insomma, al “collo di bottiglia” rappresentato dall’imminente asta fallimentare la città si sta avvicinando senza aver costruito un disegno coerente e leggibile del riassetto complessivo non solo dell’area ex Acetati, ma anche del suo immediato e imprescindibile intorno urbanistico compreso nel perimetro di viale Azari-via Olanda-via Belgio-c.so Europa. Sull’esito dell’asta si posano ad un tempo l’occhio “miope” del privato che considera esclusivamente il bene acquisito e misura il ritorno in tempi “imprenditoriali” (e dunque ravvicinati) dell’investimento e l’occhio “presbite” della comunità, che pensa alle ricadute di lungo periodo delle trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio. Sguardi divergenti e potenzialmente contrastanti, sui quali Verbaniaventitrenta si riserva di ritornare con qualche ulteriore approfondimento che possa aiutare a individuare un percorso di valorizzazione di una porzione da quasi cento anni strategica per la vita della nostra città.
Sguardi divergenti e potenzialmente contrastanti, che tocca alla politica conciliare in una sintesi superiore.