PIANO GRANDE, “PUNTO E A CAPO” di Claudio ZANOTTI

“E’ forse giunto il tempo di riconoscere che nella piana di Fondotoce la continua crescita per oltre un trentennio di strutture turistico-ricettive ha raggiunto la saturazione urbanistica e ambientale, dispiegandone pienamente gli effetti, sia positivi (aumento delle presenze turistiche nel Comune e nuovi posti di lavoro) sia negativi (compromissione irreversibile di suoli di pregio e privatizzazione della fruizione di tratti di lago). Serve ora un “punto e a capo”, accompagnato da uno studio organico e sistematico di questi effetti ….. in base al quale orientare la visione progettuale e programmatica dell’Amministrazione Comunale in materia di turismo”.

Il fortissimo interesse suscitato in città dal progetto di edificare un supermercato in viale Azari (qui e qui) rischia di oscurare un’altra notizia di viva attualità ambientale, cioè l’intervento con cui Arpa e Soprintendenza ai Beni Culturali hanno chiesto per la recente Variante urbanistica n. 37 approvata dal Comune l’assoggettamento a Valutazione Ambientale Strategica. Come è noto, la Variante si occupa dell’area del Piano Grande, ove si prevede: 1) l’edificazione in altra posizione rispetto a quella oggi prevista nel PRG di un’ampia struttura ricettiva (foresteria), di ristorazione e di locali di servizio intesa come “club house” del campo da golf esistente; 2) l’incremento di circa 16.400 mq della superficie a destinazione turistico-ricettiva del confinante campeggio “Continental”, per la realizzazione di aree di sosta e impianti sportivi a cielo aperto; 3) la costruzione, a compensazione e a carico della proprietà del golf e del campeggio, di un tratto di pista ciclabile tra l’ingresso al nuovo Movicentro e la spiaggia della Rustica, in sostituzione del percorso ciclabile Rustica-Continental incompatibile con l’ampliamento del camping verso lago.

Non si tratta di una questione di poco conto perchè – insieme alla realizzazione attualmente in corso sempre in area adiacente al campeggio di una pista per BMX con relativo imponente edificio “di servizio” – sancisce nei fatti la ripresa dell’attività edificatoria sulla delicatissima area del Piano Grande all’esterno dell’ormai consolidata ed estesa area dei campeggi prospicienti i due laghi. Nella foto sottostante sono evidenziate le quattro aree cui si fa cenno in questo articolo: in rosso l’ipotizzata nuova collocazione della club house, in blu la collocazione della club house prevista dal Prg, in marrone l’impianto per bici Bmx, in giallo l’area di espansione del camping a danno del campo di golf.

I termini della delicatissima questione sono abbastanza semplici, ma chi volesse prendere visione integrale della documentazione può farlo qui (con molti auguri per la lettura…). Il primo riguarda lo spostamento della capacità edificatoria (4.000 mq di superficie utile lorda edificabile) della club house dal sito previsto dal PRG, sito che – individuato all’epoca della redazione del Piano Particolareggiato delle Sponde e poi assorbito nel PRG, senza aver mai visto la realizzazione della previsione – intendeva evitare che l’edificio di servizio al campo da golf compromettesse l’area naturale del Piano Grande e per questa ragione era stato ritagliato tra la statale e l’accesso a quello che oggi è il Movicentro, in un’area già caratterizzata da una marcata edificazione (residenze a ridosso della stazione, parcheggio multipiano, ex fabbrica Cobianchi oggi area terziario-commerciale).

Previsione della club house da PRG, alle spalle del Movicentro

Insomma, una scelta compiuta vent’anni addietro con l’intenzione di mitigarne l’impatto e i contraccolpi ecologico-ambientali. Oggi la proprietà sostiene che i golfisti a riposo in foresteria sarebbero disturbati dai rumori del traffico ferroviario e stradale: una motivazione sulla quale i lettori si formeranno una propria opinione, ma che a chi scrive non pare affatto convincente, come del tutto non convincente appare l’ipotesi di spostamento, giustificata da ragioni di miglioramento delle “visuali paesaggistiche”. Recependo l’istanza della proprietà (unica per golf e camping), il Comune ha traslato la previsione della club house al centro del Piano Grande e a ridosso del confine occidentale del “Continental”: considerando anche la prevista estensione di quest’ultima area, la club house si troverà sostanzialmente “attratta” entro la nuova delimitazione del camping, del quale è difficile immaginare non finisca per svolgere nei fatti la funzione di una sorta di struttura integrativa.

Localizzazione della club house secondo la variante

Previsto originariamente come un edificio a due piani fuori terra (altezza di mt 7,5), nella nuova localizzazione potrà avere un’altezza sino a 10 mt e tre piani, salvo approvazione della Sovraintendenza e della Commissione Locale del Paesaggio.

Accanto alla futura club house è previsto l’ampliamento dell’area camping, a scapito del confinante campo da golf. Si tratta di un’area a ridosso della fascia boscata a lago, che in base al rischio di natura idrogeologica esistente la proprietà dichiara di voler utilizzare come area per la sosta e per impianti sportivi scoperti.

Ampliamento dell’area camping Continental

La richiesta di ampliamento è dichiarata propedeutica all’acquisizione di requisiti per un avanzamento nell’attribuzione dei punteggi di classificazione qualitativa del camping secondo le normative di settore.  A fronte dei vantaggi per la proprietà (miglioramento degli standard di mercato, servizi di sosta e svago per i turisti) vanno considerate le ricadute negative, che paiono essere almeno tre: la perdita di terreni oggi naturali, l’artificializzazione dei suoli per permettere lo stazionamento dei veicoli e la creazione delle superfici per lo sport, l’eliminazione della previsione di pista ciclabile a lago (compensata con il tratto Rustica-Movicentro).

Esterna alla Variante, ma ben addentro alla realtà del Piano Grande, è invece la problematica generata dall’autorizzazione edilizia a realizzare un percorso per la pratica del ciclocross con BMX. Se l’imponente movimento di terra necessario per tracciare la pista e creare i dislivelli risulta inevitabile (e comunque reversibile) “per la formazione di…impianti sportivi e attrezzature ricreative a cielo aperto”, di natura affatto diversa appare l’imponente edificio ormai quasi completato che si può bene apprezzare in questa immagine:

Francamente non si riesce a capire quale rapporto vi sia tra un’attività sportiva semplice come quella del ciclismo BMX e le dimensioni dell’edificio che si suppone rappresenti la struttura di servizio. Così come riesce difficile comprendere attraverso quale tortuoso processo di interpretazione della normativa urbanistica si sia giunti al rilascio del permesso di costruire in un’area che è assoggettata alla scheda di intervento n. 90 del PRG, nella quale si rinvia all’art. 27 nelle Norme Attuative per la destinazione d’uso, salvo poi rimandare all’art. 16 delle NA per la destinazione urbanistica, ma tutto ciò all’interno di una classe di vincolo idrogeologico IIIA3 (prescrizione, a giudizio di chi scrive, prevalente) normata dall’art. 48. Non dubitiamo che ci sarà qualcuno in grado di spiegarlo in maniera convincente, anche se il già citato art. 48, punto 6, delle Norme di Attuazione (“…nella Classe IIIa3 è possibile la formazione di aree di parcheggio a raso e di impianti sportivi ed attrezzature ricreative a cielo libero, nonché, lungo il litorale, di strutture tecniche legate agli sport acquatici e alla navigazione da diporto, purché compatibili con la pericolosità intrinseca dell’area”) non pare contempli la possibilità di edificare un fabbricato con le caratteristiche documentate dalla fotografia precedente. Last but not least, l’area è tagliata a metà dal tracciato del primo lotto della circonvallazione, con i relativi vincoli determinati dalla fascia di rispetto di una così importante infrastruttura.

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In un quadro così complesso e controverso, non sarebbe male se la politica riuscisse a dire una parola chiara sul Piano Grande, uscendo da un’ambiguità che si protrae ormai da un decennio. Eppure c’è stato un tempo in cui il Centrosinistra, ben consapevole che la concentrazione della proprietà nella piana di Fondotoce (cascina ex De Antonis, camping Isolino e Continental, Golf) avrebbe innescato un processo di trasformazione di cui già si intuiva la discutibile direzione di marcia, aveva espresso una posizione chiara. Nel programma amministrativo della coalizione in occasione delle elezioni del 2009 si affermava testualmente: “Resta strategica, ai fini della qualificazione turistico-ambientale della città, la zona del Piano Grande, dove l’Amministrazione vede con favore e interesse la presenza di strutture turistico-ricettive “leggere” e ambientalmente compatibili. Questa ipotesi va realizzata entro i limiti dei volumi edificati esistenti e nel rispetto della “leggibilità” storica dei manufatti un tempo a destinazione agricola, con garanzia di preservazione naturalizzata dei terreni in un’area a vincolo idrogeologico perché a rischio di esondazione e con la prospettiva di un “valore aggiunto” di servizi turistici informativi e orientativi a mo’ di “portale territoriale” presidiati dalla mano pubblica”. A questi indirizzi, che consideriamo ancora attuali, si è fatto riferimento in un articolo molto letto di qualche mese fa.

E’ forse giunto il tempo di riconoscere che nella piana di Fondotoce la continua crescita per oltre un trentennio di strutture turistico-ricettive ha raggiunto la saturazione urbanistica e ambientale, dispiegandone pienamente gli effetti sia positivi (aumento delle presenze turistiche nel Comune e nuovi posti di lavoro) sia negativi (compromissione irreversibile di suoli di pregio e privatizzazione della fruizione di importanti tratti di lago). Serve ora un “punto e a capo”, accompagnato da uno studio organico e sistematico di questi effetti (quanti nuovi posti di lavoro sono stati creati e di che tipo? quali sono state le ricadute del turismo da camping sul tessuto socio-economico cittadino? quale riconoscibilità turistica nazionale e internazionale ne ha tratto Verbania? quali modifiche reversibili e irreversibili hanno interessato i suoli? quali alterazioni sono state indotte sugli ecosistemi interni ed esterni alla Riserva Speciale?), in base al quale orientare la visione progettuale e programmatica dell’Amministrazione Comunale in materia di turismo (tradizionale e innovativo, alberghiero ed extralberghiero, en plein air, itinerante, di giornata, di permanenza medio-lunga, bed and breakfast, airbnb..), magari utilizzando qualche spunto suggerito in questo articolo di alcuni mesi fa.

A proposito di nuovi orientamenti in materia di turismo, non sarebbe male ribaltare il paradigma ormai consolidato che vede l’operatore privato costruire a tavolino e in solitudine i propri desiderata e poi andare a contrattare con l’Amministrazione la realizzazione di un pezzo qua e un pezzo là, magari giocando a nascondino tra le pieghe di una normativa urbanistica la cui decifrazione e interpretazione autentica è ormai rimessa a un ristretto gruppo di iniziati. Sia cioè “il pubblico”, il Comune, a definire per una volta il perimetro di gioco e gli interessi collettivi prevalenti, convocando gli imprenditori a un tavolo di contrattazione e di concertazione sul quale siano limpidamente leggibili gli obiettivi che si intendono congiuntamente perseguire. Tra i molti, ne indichiamo due che ci stanno molto a cuore: il recupero degli edifici, dei suoli e delle tipologie costruttive dei grandi fabbricati del Piano Grande un tempo agricoli e oggi in disuso e in accelerato degrado, con una destinazione turistica in grado ad un tempo di valorizzare economicamente un imponente patrimonio edilizio e volumetrico pienamente recuperato e di preservare l’integrità dei suoli naturali; l’inserimento del turismo en plein air nel cuore della città, secondo il modello del “campeggio urbano” di cui s’è parlato qualche mese fa proprio su queste pagine.

Soltanto cambiando paradigma sarà possibile costruire qualcosa di buono per questo splendido e affaticato territorio.