Premessa
L’obiettivo primario per l’intera città, ed oggettivo interesse pubblico in grado di motivare ogni atto urbanistico ed amministrativo, è l’attivazione delle procedure urbanistiche in grado di consentire il recupero delle aree dismesse di Acetati per evitare un lungo periodo di abbandono e degrado in un’area che costituisce il suo baricentro fisico urbano.
Le condizioni perché ciò avvenga sono essenzialmente:
– evitare il fallimento dell’azienda;
– creare le condizioni per il successo della richiesta di concordato preventivo attraverso:
. procedure urbanistiche brevi e certe;
. certezze previsionali;
. previsioni economicamente sostenibili ed idonee a coprire i costi della bonifica e le posizioni debitorie;
. previsioni economicamente sostenibili per la città;
. certezza del mantenimento nel tempo delle procedure e delle previsioni;
. sinergie pubblico/privato nella definizione delle condizioni operative di contorno nelle aree esterne alla proprietà.
- La condivisione.
Siamo di fronte all’assunzione di decisioni ed alla elaborazione di previsioni che avranno un orizzonte temporale di attuazione molto lungo e molte saranno le amministrazioni che si succederanno.
Il successo e la loro attuazione dipenderanno inevitabilmente dalla continuità operativa e gestionale che le stesse amministrazioni saranno capaci di garantire all’operatore.
Troppe sono le decisioni che in passato hanno annullato le precedenti.
Le due più eclatanti sono lo stesso PEEP di S. Anna (più volte ripreso e rivisto rispetto le originali previsioni con esiti contraddittori ed insufficienti rispetto gli obbiettivi iniziali), ed il teatro il Maggiore (progettato per riqualificare un pezzo di città e finito per occupare il litorale di Villa Maioni).
Essenziale che l’intero processo di elaborazione degli obiettivi e delle previsioni riesca ad ottenere la massima condivisione politica, collettiva e pubblica della città intera.
Tale condivisione andrebbe sancita in una sorta di Patto per l’attuazione della città nuova (perché questa è la dimensione dell’operazione e l’importanza della nuova posta in gioco).
- La scala urbana.
L’area Acetati è di 16 ettari che unitamente all’area oggi occupata dalla Plastipak ed alle altra aree di margine a destra e sinistra del Viale Azari fino alla rotonda con Via Olanda supera i 30 ettari.
Fino alla chiusura della Montedison nella metà degli anni ’70 l’area ha sempre rappresentato urbanisticamente e fisicamente una sorta di enclave territoriale impermeabile all’interno della città, una bolla intoccabile e sempre “conservata” nella sua funzione industriale in tutte le vicende pianificatorie della città per il forte peso occupazionale che aveva (oltre 4.000 addetti).
Questa storica presenza industriale, principale artefice del grande incremento demografico di Verbania fino a raggiungere nel 1971 quasi 35.000 abitanti, ha di fatto tenuto l’intera città divisa in due parti ed impedito di fatto ogni reale integrazione urbanistica.
Ciò ha altresì condizionato pesantemente i mille ragionamenti sulla identificazione e costruzione di quella centralità urbana mancante a Verbania ed individuata fin dagli anni ‘30 nel PEEP di S. Anna.
Appare quindi urbanisticamente necessario:
– qualunque previsione operativa, che riguardi anche una parte di questa enclave urbana, comprenda l’intera zona compresa fra la Via Olanda e le due rotonde di Viale Azari (tribunale e Via Olanda), tenendo conto anche delle contingenze operative realizzabili in tempi e fasi diverse, da operatori diversi e con proprietà diverse ma integrate ed interrelate in un unico disegno dentro e fuori dalla proprietà Acetati;
– in considerazione dell’estensione, della baricentricità, della riconoscibilità, dell’accessibilità e quindi delle potenzialità urbane, le funzioni che devono e possono essere considerate riguardino l’intera gamma dei servizi pubblici a scala urbana e delle destinazioni d’uso private e pubbliche (oltre a quelle già individuate dalla proposte del Masterplan ritenute solvibili e funzionali alla migliore e concreta commercializzazione per raggiungere gli scopi descritti in premessa);
– l’estensione dell’area consente un reale mix di destinazioni d’uso sia private che pubbliche per realizzare un “pezzo” di città attraverso la più ampia articolazione funzionale e comprendente una molteplicità di funzioni e relazioni evitando quella specializzazione monofunzionale (terziario/commerciale), incapace ed insufficiente a produrre integrazione e centralità (che deve essere assunto quale principale obiettivo urbanistico), ma solo ennesima marginalità e perifericità;
– conseguentemente devono essere considerate tutte le interconnessioni e le relazioni territoriali, infrastrutturali, urbane possibili esistenti o da prefigurare nel suo intorno superando la sua condizione iniziale di enclave urbanistica e coinvolgendo tutte le aree libere lungo il margine sinistro e destro di Viale Azari;
– ugualmente devono essere considerate le aree e le destinazioni rimaste “congelate” o limitate in questi ultimi 30/40 anni per i vincoli di sicurezza (RIR) imposti dalla presenza dell’attività industriale (rivalutazione dei rischi cessati per Acetati e modificati da Plastipak);
– l’assetto della viabilità dell’intorno (soprattutto per l’accesso all’area da Via Olanda e da Corso Nazioni Unite), deve subire ripensamenti significativi in considerazione del peso urbanistico e l’incidenza sui flussi di traffico che le nuove destinazioni terziarie e commerciali possono produrre in entrata ed in uscita;
– l’accessibilità all’area non può iessere affidata alla sola arteria di Corso Nazioni Unite ed alla rotonda del tribunale già oggi fortemente congestionata dagli attuali flussi di traffico: necessario, ad esempio, valutare la trasformazione di Via Madonna di Campagna e di Via Bramante (con senso unico rotatorio sulla parte terminale di Via Madonna di Campagna e di Via Bramante), in arterie opportunamente attrezzate di accesso alla parte centrale di Acetati con due rotatorie sulla intersezione con Viale Azari;
– la rotonda ipotizzata dalla proposta di Masterplan su Viale Azari in prossimità della chiesa di Madonna di Campagna per organizzare l’accesso interno, appare incongrua e peggiorativa della condizione ambientale e paesistica della chiesa che ha invece bisogno di un ampio e generoso recupero di aree verdi all’interno di Acetati (tra le due rotonde sopra ipotizzate sulle intersezioni con Via Bramante e Via Madonna di Campagna), con l’allontanamento dello stesso Viale Azari e la ricollocazione della portineria e dell’accesso carraio alla Platipak (da inserire nel quadro dell’accordo delle cessioni di Acetati a favore di Plastipak);
– uno degli obiettivi fondamentali è anche quello di ottenere la massima permeabilità ed accessibilità dell’intera area perché si realizzi l’integrazione urbanistica dell’asse di Viale Azari e dei tessuti edilizi posti ad ovest con il lungo fiume in sponda destra del S. Bernardino, e da qui il rapporto con Intra attraverso la sponda sinistra (rapporto che deve essere oggetto di riflessione non con un “quarto” ponte viario ma certamente con un attraversamento ciclo/pedonale in corrispondenza di un asse viario in sponda destra o sinistra);
– in questo quadro devono essere comprese la riqualificazione ed il ripensamento dell’asse di Viale Azari (almeno dalla Piazza Gramsci alla rotonda su Via Olanda), la stessa Via Olanda, Corso Nazioni Unite e Corso Europa in funzione della mobilità sostenibile e dell’arredo urbano con forti iniezioni di verde e riambientazione.
In questo ampio quadro difficile non pensare che l’operazione del recupero urbanistico di Acetati, con le implicazioni sopra tratteggiate, non coincida di fatto con un ripensamento generale dello stesso PRGC vigente per gli scenari, le nuove opportunità offerte ma anche le problematiche provocate.
Altrettanto scontata ed inevitabile è la necessità di superare le contingenze economiche di mercato che la crisi ha in qualche modo determinato negli ultimi 10 anni.
Necessario pensare oltre questa fase storica acquisendo una logica di “sostenibilità” rispetto al futuro urbano di tutta la città per uno scenario di medio lungo termine superando quindi la monofunzionalità commerciale o limitando le funzioni alla sola fase di recupero delle risorse necessarie alla bonifica ed al ristoro delle posizioni debitorie.
- I tempi.
La proposta di Masterplan presentato dalla proprietà deve costituire una mera dichiarazione di disponibilità all’avvio delle operazioni di recupero e risanamento da assoggettare a tutte le verifiche ed approfondimenti progettuali necessari.
In questo senso la D.G. n. 421 del 24.10.2018 assume (come già recita) il ruolo di “quadro di riferimento sia per la definizione del Piano Particolareggiato finalizzato al riuso dell’area in oggetto, come definito dall’art. 23 comma 6 punto 7 delle Norme di Attuazione del P.R.G. vigente, che ai fini della definizione degli obiettivi di bonifica di cui al D.Lgs 152/2006 s.m.i.”
La tempistica del ripensamento urbanistico complessivo dell’area ex Montedison e dintorni, per le considerazioni sviluppate, dovrà essere parallela e contemporanea alla formazione del P.P. redatto da Acetati.
La fase di ridefinizione urbanistica generale potrà anche richiedere tempi di elaborazione e procedure medio lunghe contrariamente ai tempi del P.P. che dovranno essere celeri.
Un elemento di assoluta certezza, come peraltro già detto dalla Relazione della proposta di Masterplan, è che l’attuazione delle previsioni, come pure le stesse destinazioni d’uso pubbliche e private possibili, devono superare la contingenza per assumere un orizzonte temporale di medio lungo termine individuando, se del caso e se tecnicamente possibile, anche previsioni ed operazioni che possono essere realizzate nell’immediato e nel medio termine.
Lo stesso processo partecipativo e di condivisione sociale e politica richiederà tempi di maturazione adeguati alla necessità di allargare quanto più possibile il consenso e fare uscire il tema, per sua natura complesso, dall’agone e dalle dinamiche utilitaristiche della schermaglia politica locale.
- Gli attori
Gli attori in campo sono certamente tre:
– Il primo attore è il Comune che deve definire autonomamente gli obiettivi ed i contenuti generali dell’intera operazione da individuare attraverso una Delibera Programmatica (o altro documento di analoga natura), quale base della Convenzione (una sorta di contratto), tra lo stesso Comune ed i proponenti proprietari dell’Acetati attraverso la quale viene delegato l’onere ed il compito della traduzione progettuale ed urbanistica del Piano Particolareggiato (altrimenti su quale base Acetati redige il PP. Se non sulla base di un documento pubblico condiviso?). P.P. che deve assumere il compito di un primo stralcio esecutivo di immediata operatività utilizzando le compatibilità immediate definite dalle N. di A. vigenti (vedi art. 23 delle N. di A. vigenti), ma che deve essere coerente con un quadro organico generale dell’intera zona. Primo stralcio esecutivo che deve indicare gli interventi nella misura necessaria a coprire i costi della bonifica ed a coprire le posizioni debitorie di Acetati. Poiché il tutto andrebbe inquadrato in una Variante Strutturale di PRGC, il Comune dovrebbe costituire parallelamente e contemporaneamente un Ufficio di Piano con caratteristiche tecnico/politiche (ovvero trasparente, competente e politicamente trasversale ai gruppi consiliari e non coincidente con la Commissione Urbanistica per motivi di operatività). Ufficio di Piano che definisca la stessa variante Strutturale e soprattutto definisca tutti gli elementi e contenuti di interesse pubblico e tutti gli elementi “quadro” quali la viabilità, i servizi pubblici, i fabbisogni abitativi, ecc. da anticipare nel P.P. Il Comune dovrebbe quindi avere la regia ed il controllo tecnico/politico dell’intera operazione attraverso il lavoro dell’Ufficio di Piano.
– Il secondo attore, indispensabile per dare continuità e certezza di attuazione delle previsioni, è appunto l’Ufficio di Piano che dovrebbe assumere il ruolo di accompagnare tutto l’iter di formazione della Convenzione generale con il proponente Acetati, la formazione dei contenuti della Variante Generale al PRGC, accompagnare Acetati nella formazione parallela e contemporanea del P.P. e soprattutto accompagnare nel tempo l’attuazione e la gestione della Variante.
– Il terzo attore è la società Acetati quale proponente e redattore dello stesso Piano Particolareggiato stralcio della Variante Generale al PRGC ed operatore diretto o indiretto delle trasformazioni previste. Il rapporto economico con il Comune per l’attuazione delle previsioni del P.P., già regolato dalla Convenzione generale, sarà definito dalla canonica Convenzione specifica a corredo dello stesso P.P. ai sensi dell’art. 45 della L.R. n. 56/77.
- I contenuti economici fra Comune ed Acetati.
L’accoglimento da parte del Comune della proposta di P.P. da parte di Acetati (formato sulla base degli obbiettivi generali e specifici formulati dall’Ufficio di Piano), dovrebbe produrre, fra gli altri, l’effetto di salvarla dal fallimento e creare le condizioni per il successo del concordato preventivo.
L’operazione salvataggio avverrebbe con la vendita di circa 10.000 mq a Plastipak adiacenti all’insediamento esistente e con l’individuazione di un primo lotto da collocare sul mercato a destinazione commerciale.
Nulla è dato ancora sapere il costo delle bonifiche e l’entità esatta delle posizioni debitorie di Acetati.
Appare quindi del tutto evidente che il Comune, attraverso le modifiche urbanistiche, conseguenti alle sue esclusive prerogative in tema di governo del territorio, diventa l’artefice del destino economico di Acetati.
Peraltro, non essendo ancora specificamente definite le previsioni interne alla proprietà del P.P., non è dato sapere neppure il costo delle opere di urbanizzazioni primaria e secondaria necessarie di cui la proprietà dovrebbe farsi carico ai sensi della convenzione ex art. 45 della L.R. 56/77 che dovrà essere concordata ed approvata fra le parti.
E’ d’obbligo altresì pensare che il Comune debba evitare quanto più possibile di accollarsi oneri infrastrutturali nell’intorno dell’area Acetati indotti dalla trasformazione urbanistica (che saranno certamente presenti almeno sulla viabilità).
Ma per evitare ciò, o quanto meno per ricondurre tale onere ad una programmata e consapevole sinergia tra pubblico e privato, risulta necessario che l’intera operazione sia gestita a conti aperti e trasparenti per individuare il punto di equilibrio tra risorse reperibili dalla trasformazione urbanistica dell’intera proprietà e costi infrastrutturali necessari.
Questo è il solo modo per individuare correttamente il possibile contributo pubblico ai costi infrastrutturali necessari per non configurare un possibile danno erariale.
- La grande distribuzione, le unità di vicinato ed i centri storici.
Non essendo ancora definiti gli obiettivi dell’intero P.P. e quindi le previsioni urbanistiche di dettaglio, appare indispensabile contenere le destinazioni d’uso commerciali al fine di evitare un ulteriore carico dell’intera area (già rilevante dopo le realizzazioni di Esselunga e di LiDL).
La proposta di Masterplan non definisce le quantità ma indica già alcune cessioni ed ipotesi di destinazioni d’uso commerciali a favore della grande distribuzione o di outlet.
L’entità di tali cessioni e destinazioni commerciali (da limitare comunque alle quantità strettamente necessarie agli obiettivi prioritari della copertura dei costi della bonifica e del ristoro delle posizioni debitorie), produrranno una riduzione di attività commerciali al dettaglio ancora esistenti nell’intorno ma soprattutto nei centri storici di Intra, Pallanza e Suna.
Indispensabile, al fine di evitare un’ulteriore desertificazione dei centri storici (processo già ampiamente presente), è necessario individuare misure di mitigazione e compensazione a favore del sistema commerciale dei centri storici (quali, ad esempio, il sistema dell’accessibilità, della sosta, della qualità ambientale, imposte e tasse, ecc).