“Da almeno una quindicina d’anni le politiche attive per facilitare l’accesso al “bene-casa” (in proprietà, in locazione libera, in cooperativa, nell’edilizia residenziale pubblica) sono drammaticamente ferme. Pare addirittura che per la politica questo sia un problema dato per risolto o considerato irrisolvibile. E dunque non è affrontato né a livello centrale né a livello locale. Eppure in passato qualcosa è stato fatto e l’esperienza allora maturata potrebbe tornare utile anche oggi.”
A Verbania il problema della casa (da affittare o da acquistare) sta assumendo un rilievo preoccupante, ma sembra non interessare. E’ questa la valutazione di sintesi emersa da un incontro organizzato dall’aggregazione civica di centrosinistra promossa, tra gli altri, da Verbania Ambiente e da VB70 (qui). Introdotto da una ricognizione demografica e socio-economica di Giovanni Margaroli (qui, qui e qui spunti e dati), il confronto si è arricchito del contributo di rappresentanti del sindacato degli inquilini e delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, storicamente più attente alla dimensione sociale dell’accesso all’abitazione per le fasce più deboli della popolazione. E i nodi si sono addensati intorno a tre questioni fondamentali: il mercato della compravendita, il mercato della locazione, l’edilizia residenziale pubblica.
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LA COMPRAVENDITA. Il prezzo delle case a Verbania continua a essere molto elevato (2.800/2.900 €/mq in zone centrali e semicentrali) e completamente fuori della portata dei giovani che in città desiderano lavorare, abitare e costruire una famiglia. L’analisi di dettaglio ci consegna un quadro complessivo fatto di circa 16.800 abitazioni, di cui 11.000 sono prime abitazioni di proprietà (7.400) o seconde case (3.600), mentre 3.200 abitazioni risultano non classificate (ovvero utilizzate impropriamente come uffici e affittate al nero). Tenuto conto del profilo demografico della popolazione (Verbania è una delle città più vecchie d’Italia: più di 2,5 ultrasessantacinquenni per ogni under 14) e della composizione dei nuclei familiari (quasi il 70% è formato da una o due persone), il dinamismo virtuoso del mercato immobiliare e l’articolazione tipologica dell’offerta risultano decisamente insoddisfacenti e non sorprende che gli elevatissimi prezzi degli edifici risultino accessibili a un’utenza âgé ben fornita patrimonialmente e interessata a un’abitazione di valore in località turistica.
Se a questa condizione si aggiungono il sostanziale fallimento della cosiddetta cessione convenzionata prevista in numerose aree della città dal Piano Regolatore (prezzo di acquisto calmierato grazie a una convenzione tra Comune e imprenditore edile, a tutela del compratore non facoltoso) e la mancanza di esperienze di cohousing, non è difficile comprendere come l’acquisto di un’abitazione sia per molti giovani (e meno giovani..) verbanesi una mission impossible.
LA LOCAZIONE. Se l’acquisto di una casa rischia di apparire una chimera, la locazione non è certo un’impresa più agevole. Anche in questo caso l’accesso all’abitazione in affitto è complicato da un mix di fattori che vanno dall’indisponibilità delle tipologie edilizie richieste alla concorrenza dell’affitto breve per vacanze (airbnb, booking…), dai canoni elevati all’ostilità “etnica” (no stranieri), dal limitatissimo utilizzo dei contratti a canoni concordati (0,94%) alla presenza non certo irrilevante del “nero”, alla mancanza di riuscite esperienze di social housing. A fronte delle 16.800 abitazioni disponibili in città, solo 1.250 (7%) circa sono date in locazione e di queste solo 160 a canone concordato, mentre la locazione turistica (massicciamente sottovalutata) non raggiunge l’1%, con 162 alloggi (tutti i dati sono del 2019). Ma, anche in questo caso, non dimentichiamo i 3.200 immobili non classificati richiamati più sopra, che rappresentano il 20% di tutto il patrimonio abitativo cittadino
LE CASE POPOLARI. Una ricognizione non superficiale merita la situazione della cosiddetta edilizia residenziale pubblica cittadina. Questi i numeri: sono presenti a Verbania 355 alloggi di proprietà dell’ATC e 292 di proprietà comunale, per un totale di 647 abitazioni affittate a canoni agevolati (97 €/mese è il canone medio applicato): Tanti? Pochi? Pochi, drammaticamente pochi, se si considera che da quindici anni – a fronte del progressivo aggravamento del bisogno sociale di abitazione – la dotazione di alloggi di proprietà del Comune (306 nel 2008) è rimasta invariata e ferma è rimasta anche l’edilizia popolare finanziata con risorse nazionali e regionali, poiché risalgono sempre al 2008/2009 gli ultimi interventi realizzati in città da ATC (40 alloggi popolari nel Peep delle Gabbiane) e dal Comune (12 alloggi protetti ex Cucirini). Accanto alla tradizionale edilizia residenziale pubblica a Verbania hanno svolto un ruolo tradizionalmente rilevante le cooperative edilizie; tra queste uno spazio particolare è occupato dalle cooperative a proprietà indivisa, che si sono sempre rivolte a fasce di reddito medio-basso interessate in qualità di soci ad abitare alloggi a canoni calmierati (esempio tipico il grande caseggiato “Tre robinie” a S. Anna, noto come “il cubo”), che oggi oscillano tra 130 e 250 €/mese. Da molti anni nulla si fa e nulla prevede a Verbania il Piano Regolatore, pur in presenza di un interesse a edificare da parte della cooperazione a proprietà indivisa (l’ultimo piano di edificazione convenzionata finanziato dalla Regione risale addirittura al 2006).
Eppure la richiesta nel corso degli anni non è certo diminuita (250 persone in graduatoria nel 2005 per l’assegnazione di una casa popolare, 273 nel 2020), presentando un quadro sociale fortemente segnato dalla presenza di cittadini di origine straniera (circa il 50%) a ulteriore conferma che in questa platea di concentrano le maggiori difficoltà a trovare una soluzione al problema-casa. E la sproporzione tra bisogno e risposta delle istituzioni è ben rappresentato dal fatto che, a quasi tre anni dalla predisposizione della graduatoria definitiva, solo il 20% delle persone ha ottenuto un’assegnazione di alloggio.
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Insomma, da almeno una quindicina d’anni le politiche attive per facilitare l’accesso al “bene-casa” (in proprietà, in locazione libera, in cooperativa, nell’edilizia residenziale pubblica) sono drammaticamente ferme. Pare addirittura che per la politica questo sia un problema dato per risolto o considerato irrisolvibile. E dunque non è affrontato né a livello centrale né a livello locale. Eppure in passato qualcosa è stato fatto e l’esperienza allora maturata potrebbe tornare utile anche oggi.