Una recentissima rilevazione del Sole 24 Ore colloca Verbania nelle ultime posizioni tra i capoluoghi di provincia per tasso di occupazione delle abitazioni accatastate. Insomma, a fronte di una fortissima domanda di locazione stabile (e di acquisto a prezzi accessibili) che non trova alcuna soddisfazione, esiste un quarto di abitazioni non utilizzate. E forse anche di questo la politica potrebbe e dovrebbe occuparsi, come cerca di fare “AmbienteVerbania” con le Osservazioni alla Variante del PRG che pubblichiamo a beneficio dei nostri lettori.
In stretta continuità con il pezzo (m0lto letto) sulla Variante al Piano Regolatore pubblicato una dozzina di giorni fa, dedichiamo qualche riga a un paio di aggiornamenti che direttamente rimandano alle questioni analizzate in quel testo.
La prima riguarda l’annosa e attuale problematica della casa, a cui VB70 e AmbienteVerbania hanno dedicato nei mesi scorsi molta, documentata attenzione (qui e qui). Come sanno i nostri lettori, uno dei nodi più complessi è rappresentato dal numero elevatissimo (purtroppo non adeguatamente considerato e analizzato dall’Amministrazione) di abitazioni “non classificate” o classificate come “seconda casa” (circa il 40% delle abitazioni censite), a cui va in buona misura ricondotta l’estrema difficoltà a trovare in città immobili a locazione ordinaria e a costi accettabili. Questa peculiarità negativa trova conferma in una rivelazione pubblicata qualche settimana fa dal Sole 24 Ore sulla base dei dati Istat riferiti ai capoluoghi di provincia, nella quale Verbania compare all’ 81° posto (su 94) per tasso di utilizzo delle abitazioni accatastate, con una percentuale del 74% di abitazioni occupate e un incremento dell’ 1% rispetto alla rilevazione del 2011. La nostra città condivide le ultime posizioni in classifica con altre città piccole (Belluno, Rieti, Biella, Sondrio…) e con molte città del Meridione (quasi tutti i capoluoghi siciliani, ad esempio). Insomma, a fronte di una fortissima domanda di locazione stabile (e di acquisto a prezzi accessibili) che non trova alcuna soddisfazione, esiste un quarto di abitazioni accatastate non utilizzate. E forse anche di questo la politica potrebbe e dovrebbe occuparsi.
Se il nodo è – come a noi pare – quello di aumentare l’offerta abitativa senza ulteriore consumo di suolo, le Osservazioni alla Variante Generale del Piano Regolatore presentate in queste ore dall’associazione politico-culturale AmbienteVerbania vanno in questa direzione. Per questa ragione qui di seguito riproduciamo, a beneficio dei nostri lettori, il testo delle due Osservazioni inoltrate al Comune.
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Osservazione 1.
Al signor Sindaco di VERBANIA
Oggetto: Osservazioni alla ‘Proposta tecnica del progetto preliminare di variante generale al PRGC vigente’
La scrivente associazione ‘Ambiente Verbania’ nella persona del suo legale rappresentante Nicolò Scalfi, in relazione a quanto espresso in oggetto, avanza la seguente osservazione.
Premesso
Che alle pagine 19-20 del programma del sindaco approvato dal Consiglio Comunale nel mese di agosto del 2019 con Deliberazione n. 56 si afferma che “il consumo di territorio è arrivato ormai a livelli non più incrementabili senza minacciare il patrimonio paesaggistico, con qualche rara eccezione…..Risulta inoltre ormai scontato che non sia possibile incrementare l’uso di suolo rimasto libero dall’edificazione, occorre concentrarsi sul riuso e sulla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, con particolare attenzione al tema del social housing””
che al punto 1.1. della Proposta Tecnica del Progetto Preliminare della Variante Generale al P.R.G. vigente, in relazione alla città di Verbania si afferma che essa è “una città contenuta nella sua estensione, che evita di destinare ad usi urbani nuovo suolo agricolo, boscato o naturale. Una città che nella sostanza rimane entro i confini definiti dal vecchio piano e che si guarda bene di prevedere nuovi grandi interventi su suolo non già edificato o comunque compromesso. E, comunque, una città che laddove prevede l’urbanizzazione di nuovo suolo agricolo, come ad esempio nelle aree di completamento a capacità edificatoria definita, cerca un equilibrio e una proporzione fra la necessità di preservare il territorio e l’interesse particolare dei singoli cittadini che aspirano a realizzare una casa per esigenze proprie o, comunque, intendono trasferirsi nella città pedecollinare laddove valori ambientali e paesaggistici sono maggiori”
che al punto 3.1.4. della citata Proposta Tecnica si afferma che, a fronte delle richieste avanzate dai cittadini di edificare edifici residenziali nella cosiddetta “città pedecollinare” (“la città pedecollinare è, per le sue qualità paesistiche e la predominanza di verde, uno spazio ambito, vicino alla città ma fuori dalla sua confusione”), “la decisione dell’Amministrazione è stata di accogliere queste domande ove possibile”, indicando in nota (n. 19) che l’esclusione di alcune richieste è avvenuta sulla base di insuperabili parametri oggettivi (dimensioni inadeguate del lotto, esistenza di vincoli idrogeologici e boschivi, accessibilità problematica e lontananza da nuclei abitati) e non sulla base di una stringente analisi di opportunità complessiva che potesse suffragare caso per caso la sussistenza della “rara eccezione” contemplata nel citato stralcio del programma del sindaco, sussistenza peraltro incompatibile con il numero delle residenze ammesse (almeno 45) in aree di elevato pregio (Monterosso e collina di Intra);
che la realizzazione di queste residenze (capacità edificatoria dei lotti pari a 150 mq, cui si aggiungono tutte le pertinenze e le impegnative e costose opere di urbanizzazione, oltre al decisamente superiore costo dell’erogazione dei servizi) non dà alcuna risposta al problema dell’accesso all’abitazione nella nostra città, soprattutto per le fasce giovanili e per quelle socialmente e patrimonialmente fragili, problema gravissimo e drammatico oggi ma già ben presente nel 2019, come dimostrano i contenuti riportati a pag. 7 del citato programma del sindaco;
Si propone:
che sia radicalmente rivista la previsione edificatoria sulle cosiddette “aree di completamento a capacità edificatoria determinata (aree R4)”, eliminando la possibilità di costruire edifici residenziali privati su aree non edificate della città “pedecollinare”;
che siano individuate aree per la realizzazione di edilizia residenziale pubblica da parte di ATC e aree e/o immobili da assoggettare a Piani di Zona, garantendo al contempo le condizioni perché si realizzino interventi di edilizia economica e popolare da parte dei soggetti a ciò abilitati.
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Osservazione 2.
Al signor Sindaco di VERBANIA
Oggetto: Osservazioni alla ‘Proposta tecnica del progetto preliminare di variante generale al PRGC vigente’
La scrivente associazione ‘Ambiente Verbania’ nella persona del suo legale rappresentante Nicolò Scalfi, in relazione a quanto espresso in oggetto, avanza le seguenti osservazioni.
ASSENZA DI VISIONE
La prima osservazione da fare è che non c’è, in questa variante generale, un documento politico che esprima la visione dell’amministrazione sul futuro della città. Sembra che, una volta raccolte e soddisfatte le richieste ammissibili pervenute dai cittadini, sia esaurito il compito della politica e la variante sia una questione dei tecnici.
Forse ci si dimentica che l’urbanistica può contribuire notevolmente a ridurre o ad aumentare le disuguaglianze e i suoi effetti si produrranno almeno nei prossimi due decenni.
L’AREA EX ACETATI
- IL MASTER PLAN STRATEGICO
La Relazione Illustrativa (P1.1) è accompagnata, a farne parte integrante, dall’All. 1 dal titolo ‘Master plan strategico paesaggistico-ambientale del territorio comunale di Verbania – LAND Italia srl’. In quanto allegato alla Relazione Illustrativa si tratta chiaramente di un documento i cui contenuti sono approvati e assunti dall’amministrazione.
Leggiamo da Wikipedia:
‘Il Master Plan è uno strumento di programmazione strategica che attua i programmi di sviluppo territoriale e precede la pianificazione territoriale e urbanistica, assumendo la dimensione temporale delle azioni necessarie al suo interno, finalizzata a definire una visione (assetto) al futuro di un territorio. Definisce un insieme di azioni che in esso trovano coerenza e che consentono di sviluppare progetti di pianificazione del territorio prima e di assetto urbanistico in seguito. In questo processo esso è una rappresentazione (un documento) degli orientamenti strategici per il futuro e di definizione a grandi linee della sequenza del conseguimento dei principali obiettivi nel tempo oltre che prevedere il loro coerente sviluppo.’
Un master plan quindi richiede anzitutto coerenza tra le linee guida strategiche che esprime e le proposte di pianificazione del territorio. Sono molte invece le incongruenze riscontrabili tra il contenuto del Master Plan, la relazione introduttiva e le tavole a corredo.
Ci interessa tuttavia in questa sede focalizzare l’attenzione soprattutto sull’area ex-Acetati, in virtù delle sue dimensioni (15 ettari), della sua collocazione nell’area centrale di Verbania, e della valenza strategica che l’area comunque assumerà per il futuro della città.
- IL MASTER PLAN E L’AREA ACETATI
Nella slide del Master Plan dal titolo ‘Ambiti prioritari di interesse strategico’ al numero 1 viene collocata l’area ex-Acetati, definita come: ‘un potenziale parco urbano a vocazione produttiva’.
Più avanti, nel capitolo del Master Plan dal titolo ‘La centralità del paesaggio nei finanziamenti’, lo stesso documento propone la candidatura di Verbania a ‘Capitale della Natura 2030’, disegnando una roadmap nella quale il progetto di rigenerazione dell’area ex Acetati si colloca nel 2023.
Si assume che questa proposta, essendo parte di un documento approvato dal Consiglio Comunale, sia fatta propria dall’Amministrazione, che immaginiamo già al lavoro per realizzarla.
- ACETATI NELLA RELAZIONE ILLUSTRATIVA
Alle pagg. 50 e 51 della relazione illustrativa, a proposito delle destinazioni d’uso di ex-Acetati, si dicono le seguenti cose:
- Uno sviluppo residenziale (ad esempio) è in contrasto con il permanere delle attività produttive e dei servizi tecnologici (depuratore, attività di rottamazione, cimitero, ecc.).
- Un’ulteriore affermazione della vocazione commerciale, come fino ad oggi è avvenuto, trova un limite invalicabile nella scarsa accessibilità dell’area, già adesso congestionata.
- Difficile è anche pensare al mantenimento della vocazione produttiva.
- (…) forse è meglio programmare la trasformazione porzione per porzione, pur all’interno di un quadro generale anche solo abbozzato.
- E’ inutile sprecare oggi risorse – economiche, progettuali, di consenso – per definire ciò che oggi non è definibile.
- ACETATI NELLO SCHEMA PROGETTUALE
Nello ‘Schema progettuale del ‘nuovo’ PRG di Verbania’ (tav. P1) l’ex Acetati è inserita in un’area più vasta che comprende a sud la Esselunga, fino alla rotonda del Tribunale, a est viale delle Rimembranze fino al cimitero e a nord le aree: ex Gaetano Mobili, Conser e VCO Trasporti, Betteo e il depuratore.
Tale perimetro individua una delle tre aree indicate come ‘La città produttiva da definire’ (le altre sono il Tecnoparco e il compendio tra la stazione e Gravellona Toce).
Per inciso, tutte le aree industriale attive – quelle citate e altre come Raffineria Metalli Cusiana, Minerali Industriali, Plastipak, Barry Callebaut – non sono oggetto di analisi e di proposte condivise con gli imprenditori.
In questo contesto l’area ex Acetati, in particolare, è individuata come ‘Interventi subordinati a schede progettuali’.
- ACETATI E IL PPR
Le tavole P1.2.2b (Tavola delle componenti paesaggistiche) e P1.2.4b (Tavola di raffronto) indicano gli edifici a nord della Esselunga come soggetti all’art. 27 delle NA del PPR, vale a dire ‘Aree e impianti della produzione industriale ed energetica di interesse storico’. L’articolo tratta due cose applicabili al sito: il recupero degli edifici, e non la loro demolizione e ricostruzione, e la bonifica dei siti.
- IL PIANO PARTICOLAREGGIATO
Come è noto, il PRG vigente prevede che si elabori un Piano Particolareggiato, cioè uno Strumento Urbanistico Esecutivo che definisca destinazioni d’uso e prospettive di sviluppo. A valle del Concorso Europan alle vincitrici (Simona Ferrari e Metaxia Markaki) era stato affidato l’incarico dello sviluppo del piano, che era definito già ad agosto 2021, presentato dal Sindaco a Casa Ceretti, ma che non è mai entrato nel processo di approvazione.
La nuova proprietà ci risulta abbia presentato un proprio piano particolareggiato di cui i cittadini non hanno notizia.
- OSSERVAZIONE
Ce n’è a sufficienza per prendere atto dell’incertezza che l’amministrazione manifesta sull’argomento.
Chiediamo che l’amministrazione sciolga le ambiguità che si rilevano nella proposta tecnica preliminare.
Chiediamo che non venga adottata la variante generale del PRG se non include destinazioni d’uso, rapporto tra città pubblica e insediamenti privati, impegni sulla bonifica dell’area.
Ma soprattutto chiediamo che non si consideri l’area una scheda come un’altra, vale a dire che non si proceda attraverso permessi di costruire convenzionati, con una procedura che tolga dal dibattito e dal controllo democratico lo sviluppo di un’area di tale rilevanza strategica per il futuro della città.
TRAFFICO
- LA PROPOSTA TECNICA ‘TRAFFICO E VIABILITA’
La parte della proposta tecnica dedicata al traffico e viabilità è parziale e largamente incompleta. In particolare:
- Il grafico integrato nel testo della relazione illustrativa, che mostra i flussi origine destinazione è privo di indicazioni sui tempi e sulle modalità di reperimento dei dati
- La tabella 1A (Analisi dei flussi di traffico) è anch’essa priva di informazioni su tempi e modalità di rilievo dei dati e non dà alcuna informazione su alcuni assi critici quali Via Brigata Valgrande, Via Renco, Corso Cairoli.
- La tavola 2B (Progetto di Calmierazione del Traffico) è poi del tutto incomprensibile.
Va infine sottolineato come uno studio sul traffico limitato al territorio comunale sia insufficiente, visto il peso rilevante che rivestono i due principali assi di attraversamento si sviluppano sulla statale 34 e sulla provinciale per Bieno in Comune di San Bernardino
- GLI INTERVENTI DI MITIGAZIONE
Nella proposta tecnica non si fa alcun cenno ai possibili interventi di mitigazione del traffico che hanno peraltro occupato il dibattito cittadino negli ultimi mesi, in particolare la circonvallazione leggera sulla sponda destra del San Giovanni.
- LA MOBILITA’ CICLOPEDONALE
La realizzazione della pista ciclopedonale da Fondotoce al Cavallotti rappresenta un’opera di grande valenza strategica, e deve costituire l’asse portante di uno sviluppo sia per allargare l’offerta turistica a favore delle aree interne, sia per offrire ai residenti un accesso ai servizi attraverso mobilità dolce.
Nella tavola ‘Schema progettuale’ sono indicate le piste ciclopedonali principali. Per quanto concerne l’area di Fondotoce sono indicate bene sia le piste esistenti sia quelle da progettare e realizzare, e la proposta pare corretta ed esauriente.
Per quanto riguarda invece le sponde fluviali (all’interno di quello che dovrebbe diventare il parco fluviale) ci si limita a indicare quelle esistenti. Lo stesso vale per le connessioni tra le frazioni (ad esempio la connessione tra Possaccio e Trobaso attraverso l’ex condotta del Travacone con il superamento del San Giovanni). Anche in questo caso pare che il lavoro sia largamente incompleto.
- OSSERVAZIONE
La scrivente associazione ritiene che l’adozione di una variante generale debba impegnare l’amministrazione a sviluppare uno studio aggiornato di mobilità del territorio che consenta scelte oculate e sostenute da dati oggettivi che abbiano come sbocco gli interventi di mitigazione del traffico cittadino. Si tratta di affrontare il problema non nell’ottica del Piano Urbano del Traffico ma di un Piano di Mobilità Territoriale.
Si ritiene inoltre indispensabile sviluppare il PUMS (Piano Urbano della Mobilità Sostenibile), strumento che consentirebbe di estrinsecare appieno le potenzialità insite nella grande ciclabile Fondotoce Cavallotti.
Il Piano Urbano della Mobilità Sostenibile deve riguardare l’intero agglomerato urbano, inclusi i percorsi di collegamento con altri comuni e i percorsi turistici. Il PUMS deve essere realizzato in collaborazione con i comuni limitrofi, al fine di garantire la continuità della rete di mobilità sostenibile e di evitare di creare discontinuità tra i diversi territori.
In particolare citiamo i possibili sviluppi, ricchi di grandi potenzialità turistiche, derivanti dai collegamenti quali:
– Il prolungamento della pista in sponda sinistra del Toce verso Mergozzo e l’Ossola
– Il prolungamento della pista da Fondotoce a Feriolo e auspicabilmente verso Baveno e Stresa
– Il prolungamento delle pista dal Cavallotti verso Ghiffa tramite v.Selasca
– La sistemazione della ciclabile sulla sponda del Lago di Mergozzo, non realizzata in comune di Mergozzo e da sistemare in Comune di Verbania
DEMOGRAFIA E POLITICHE DELLA CASA
- CERTO SALE, MA SOPRATTUTTO INVECCHIA
Come recita la Relazione Illustrativa a pag. 44 parlando dei lavori pubblici, non è compito dello strumento urbanistico definire le politiche dell’amministrazione. Tuttavia ‘può suggerire una visione più generale e complessiva delle priorità di intervento (…)’.
Ora, nella parte introduttiva della Relazione Illustrativa si analizza lo stato della città in relazione a: Demografia, Attività produttive e Attività edilizia nella vigenza del piano attuale.
Le conclusioni importanti sono:
- La città invecchia drammaticamente. L’ultimo valore rilevato dell’indice di vecchiaia è 254, forse il penultimo o il terzultimo in Italia.
- L’occupazione ha sostanzialmente tenuto ma il tessuto produttivo si è molto infragilito con la diminuzione della manifattura e delle costruzioni a favore del turismo e dei servizi correlati.
- Nei 17 anni di vigenza del piano attuale l’attività edilizia è stata per la quasi totalità manutenzione straordinaria.
Lo studio originariamente sviluppato dall’ufficio urbanistica traeva poi da questa analisi alcune idee e proposte finalizzate a recuperare competitività, ma questa parte è stata stralciata dalla relazione.
I tre fenomeni sopra elencati portano alla assoluta necessità di una politica della casa che renda accessibili alle giovani coppie, che traggono in larga misura il loro reddito dal turismo, la casa in locazione, se non in proprietà.
La variante generale di PRG non va certo in questa direzione. Si costruiranno probabilmente una quarantina di villette o ville ad alto costo nelle zone di alto pregio pericollinari o collinari con altissimi costi di urbanizzazione a carico della collettività. Non c’è alcuna delle scelte presenti nella variante che vada nella direzione di affrontare il problema dell’accesso alla casa da parte delle giovani famiglie.
- L’EDILIZIA CONVENZIONATA
E’ opinione largamente diffusa e comprovata dai fatti che la vecchia norma del PRG vigente che prevedeva il rilascio di permessi di costruire a fronte di una certa superficie destinata a edilizia convenzionata non funziona più da parecchi anni. Insieme all’aumento dei tassi dei mutui, questo è un ulteriore insormontabile ostacolo all’accesso alla casa in proprietà da parte delle famiglie giovani.
- IL SAN LUIGI
Molto meritoriamente l’amministrazione ha acquistato, per una cifra irrisoria, il vecchio collegio San Luigi, che è parte di un’area sulla quale si confermerà la redazione di una scheda di progetto, esattamente la n. 51, a proposito della quale si legge:
‘Ambito già in corso di definizione. E’ confermato solo l’intervento privato. Le porzioni rimanenti classificate come servizio sono stralciate. Per il privato si conferma la capacità edificatoria certificata pari a 4870 mq’. E ancora, come obiettivo: ‘Cessione collegio e aree retrostanti’.
Tradotto in parole più chiare, si procederà alla costruzione di un nuovo edificio privato sull’area del campo sportivo mentre la prospettiva per il collegio e per le aree verso via Annibale Rosa è quella della cessione. Va considerato che numerose sono state le aste che la curatela ha indetto negli anni scorsi per trovare un acquirente. Quindi la prospettiva più probabile è quella di un procedere inesorabile del degrado del collegio accanto a una nuova costruzione probabilmente dedicata al senior housing per anziani molto capienti.
- L’AREA DELL’EX OSPEDALE SAN ROCCO
Nell’area dell’ex Ospedale San Rocco, di proprietà dell’ASL VCO, ci sono alcuni edifici fatiscenti che non vengono presi in considerazione dalla variante di piano, nonostante si tratti in tutta evidenza di edifici che la relazione illustrativa definisce al par. 3.2.2. come ‘Immobili degradati con potenzialità di depauperamento del contesto urbano’ per i quali si prevedono dei meccanismi di premio/punizione illustrati nello stesso paragrafo.
- OSSERVAZIONE
La scrivente associazione chiede pertanto che si mettano in atto azioni politiche volte ad abbattere gli ostacoli che impediscono alle giovani famiglie di risiedere a Verbania. In particolare chiede:
- Che le NTA del nuovo piano prevedano che i nuovi permessi di costruzione riservino una quota di superficie alla locazione a prezzi calmierati.
- Che tra le aree oggetto di scheda di progetto soggetta a strumento urbanistico esecutivo rientri l’area di proprietà della ASL 14 (ex Ospedale San Rocco) e che su questa area, fatta salva la sede della Casa della Salute, si agisca, con le opportune alleanze, per costruire alloggi in locazione a prezzi calmierati.
- Che l’amministrazione riveda la scheda n. 51 e cerchi un accordo con i fondi di investimento immobiliare (in particolare quelli partecipati da Cassa Depositi e Prestiti) conferendo, a un fondo specifico di intervento sulla città di Verbania compartecipato, una quota di capitale attraverso la cessione della proprietà del Collegio San Luigi, gli oneri di urbanizzazione e i contributi ai costi di costruzione. L’obiettivo deve essere la ristrutturazione finalizzata alla costruzione di alloggi in locazione a costi calmierati.
A questo desideriamo riproporre (anche se non si tratta di argomento specificamente legato allo strumento urbanistico) la necessità di costituzione di una Agenzia per la Casa finalizzata a favorire, sulla scorta di quanto già realizzato in molte altre città, la messa sul mercato di unità immobiliari destinate alla locazione.