PIANO REGOLATORE, VARIANTI E VILLETTE di Claudio ZANOTTI

Cinquanta ville e villette in collina, ma il gravissimo problema della casa e dell’edilizia sociale resta inevaso. C’è una proposta a luci e ombre per la piana del Toce, ma i grandi nodi urbanistici – a partire dall’area ex Acetati – restano indeterminati. Sul recupero degli immobili degradati ci si nuove nella direzione giusta, ma sulla viabilità urbana e ciclopedonale non si dice nulla. E siamo ancora molto lontani dall’obiettivo “zero consumo del suolo”. Questo “Preliminare di Variante Generale” dovrebbe essere profondamente modificato, partendo dall’inutile e dannosa proliferazioni di ville in collina e dal conseguente consumo di suolo.

Siamo stati facili profeti quando – un anno e mezzo fa – lanciavamo un documentato warning (qui) sui rischi incombenti della Variante Generale del Piano Regolatore allora in lavorazione: oggi, dopo avere esaminato il Preliminare della Variante PRG adottato senza alcun dibattito alla fine di luglio in Consiglio Comunale, possiamo motivatamente affermare che l’allarme lanciato allora ha trovato più di una conferma. Vediamone, per gli appassionati alla materia, i contenuti più rilevanti, attraverso una prima, provvisoria ricognizione del Preliminare.

Costituisce una buona notizia il fatto che il testo della Relazione illustrativa (qui) risulti più agile grazie alla non eccessiva estensione (40 pag.), a un linguaggio abbastanza semplice e comprensibile e a una più aggiornata e affidabile cartografia, facendo così emergere con una certa chiarezza i contenuti generali della Variante (o “nuovo” Prg, come lo chiamano gli estensori). Ma purtroppo sovrastano di gran lunga questo (e pochi altri) elementi positivi i limiti e le debolezze del documento, tra i quali innanzitutto il fatto che la Relazione è priva di un “cappello” politico che indichi la “visione” di città che l’Amministrazione intende perseguire attraverso il nuovo strumento urbanistico; si leggono considerazioni di natura esclusivamente tecnica, attraverso le quali però passano – come vedremo – proposte e contenuti di carattere discrezionale (e dunque politici in senso proprio) dei quali non si offrono le motivazioni generali e “di visione”: è evidente che nessuno – sindaco e/o assessore – ha messo mano al testo della relazione “vestendolo” dal punto di vista politico.

Ancora consumo di suolo. Nel recente documento-appello di AmbienteVerbania (“la scena vuota del nostro futuro”) assume un ruolo centrale la preservazione rigorosa del suolo vergine, con particolare riferimento alle zone di maggior pregio (piana di Fondotoce, Monterosso, collina di Intra). Occorre a questo proposito ricordare che l’Amministrazione oltre un anno e mezzo fa aveva indiscriminatamente sollecitato e raccolto i desiderata dei cittadini, che in larga misura si sono risolti nella richiesta di poter edificare residenze private nelle zone di pregio appena indicate (la cosiddetta “città che sale”) e dunque in una logica radicalmente contrastante con l’esigenza di fermare il consumo di suolo.

Ora, nella Relazione si dice esplicitamente (pag. 16-17) che l’Amministrazione ha accolto queste richieste “ove possibile”, scartandone circa la metà (limite altimetrico di mt. 300, presenza di vincoli idrogeologici e boschivi, elevata distanza da nuclei già abitati) e consentendo nei fatti la realizzazione di 33 nuove unità unifamiliari di 150 mq residenziali (più box, lavanderia, locale attrezzi, sottotetto non abitabile, locali tecnici, ecc.), con altezza max di 3 piani e copertura del 30%. A queste si somma un’altra dozzina di abitazioni con le stesse caratteristiche autorizzate nelle aree di completamento previste dal vigente Prg. Insomma, a Variante definitivamente approvata si assisterà all’apertura di una cinquantina di cantieri per altrettante ville situate nella pregiata (e delicata) città che sale, cui seguiranno quelli per le opere di urbanizzazione e le infrastrutturazioni (le strade d’accesso, le reti di acqua/energia/telefonia, le fognature…). Non sembra questa la via per assicurare la sempre declamata e mai perseguita preservazione dei suoli inedificati, ovvero il consumo zero.

In questa prospettiva bisogna poi capire meglio le ricadute sul consumo di suolo per residenze nella città compatta, in quella rada/semiestensiva e in quella pedecollinare (per le definizioni vedi pag. 14-17 della Relazione) non tanto per i limitati ampliamenti una tantum concessi (20 o 30 mq per edificio), quanto per l’applicazione degli indici di edificabilità (0,5 e 0,2 mq/mq) sui lotti liberi.

Aree e immobili degradati. Se la scelta di continuare a edificare inutilmente Montrosso e collina di Intra è a nostro parere totalmente censurabile, più convincenti paiono invece le previsioni di Variante per il recupero di aree e immobili degradati, presenti in numero rilevante in città. Coerenti con quanto scrivevamo qui un paio d’anni fa (“l’Amministrazione dovrebbe sottoporre a un regime di concertazione urbanistica “forte” tutte le aree edificate/compromesse/degradate delle quali si considera irrinunciabile la trasformazione, avviando una stagione di “contrattazione” tanto trasparente quanto puntuale con i proprietari e usando le due speculari “leve” a disposizione dell’ente pubblico: quella dell’incentivazione (volumetrica, di destinazione, di trasferimento, di attuazione…) e quella della prescrizione anche sanzionatoria (per incuria, per inquinamento dei suoli, per incolumità, per igiene pubblica…), attraverso le quali superare inerzie, pigrizie e furbizie e indurre il recupero per trasformazione dei contesti degradati”), gli indirizzi della Variante prevedono premi volumetrici per chi risana e recupera il patrimonio edilizio degradato e penalizzazioni volumetriche per chi non agisce entro tempi predefiniti (vedi pag. 18).

Il problema della casa. Se è vero che una Variante di Prg non è lo strumento per affrontare il gravissimo problema della casa in città (qui i numeri e le dimensioni), il fatto che la Relazione si preoccupi di dare risposta al “bisogno” (?) di abitazioni di pregio in collina (la cinquantina di nuove ville di cui sopra) e non dica nulla in ordine all’edilizia sociale lascia piuttosto sconcertati. Eppure un ruolo centrale dovrebbe avere la previsione urbanistica di nuove aree per l’edilizia residenziale pubblica (ATC) e associata (cooperative edilizie a proprietà divisa e indivisa), inserendo previsioni stringenti sull’edilizia a cessione convenzionata e soprattutto sull’edilizia “mista” residenziale con quote predeterminate di alloggi da affittare a canoni di housing sociale.

Piana del Toce. Per questa delicatissima e contrastata porzione di territorio sono previste quattro schede, in tre delle quali si prevede l’ampliamento moderato (e ci mancherebbe altro!) dei campeggi e delle attività ricettive.

I primi due interventi (schede IaA e IaB) incidono su aree molto limitate tra il canale e la provinciale per Mergozzo e prevedono sia l’ampliamento del campeggio sia quello delle attività ricettive, subordinandolo all’accessibilità e all’uso pubblico della battigia (peraltro dovuti); la scheda dell’ex cascina Garlanda/De Antonis (Ib) coglie opportunamente l’esigenza di agire solo sugli immobili esistenti, mantenendone la compattezza, di deimpermeabilizzare i suoli e di mantenere agricola la più parte della superficie. La scheda dell’area a nord della statale 34 (Ic) prevede la valorizzazione del golf e un eventuale ampliamento del campeggio: se il primo obiettivo può risultare accettabile, molto meno lo è a mio giudizio il secondo, perché su tutto il Piano (grande e piccolo) del Fondo Toce la presenza di campeggi ha già raggiunto il limite massimo (qui e qui) e i vantaggi (quali? per chi?) di un ulteriore ampliamento non compenserebbero il nuovo vulnus ambientale e paesaggistico che ne deriverebbe. Piuttosto gli operatori del settore e i team di urbanisti che sta lavorando alla Variante dovrebbero valutare realisticamente investimenti e previsioni per portare il turismo en plein air in città (vedi qui)

Schede progettuali e “buchi bianchi”. Tutte i nodi urbanistici (grandi e piccoli) della città che si trascinano da tempo per la straordinaria difficoltà a trovare soluzioni percorribili sono consegnati a 32 schede progettuali (da leggere in compendio alle pagg. 23-30 della Relazione), che sostituiscono/semplificano le più di cento schede del PRG vigente. Qui si trova un po’ tutto: Eden, Villa Poss, Acetati, colonia Motta, vetta del Monterosso, San Luigi, Fondo Toce, villa Mater e altro ancora. Una prima valutazione complessiva induce a pensare che nelle nuove schede siano state trasferire grosso modo le previsioni delle schede del PRG vigente, lasciando sostanzialmente indeterminate – ad eccezione, come s’è visto, del Fondo Toce – le questioni aperte.

Non è questa la sede per una dettagliata valutazione di merito, ma può essere utile richiamare l’esemplarità del “caso Acetati”, a fronte del quale si abbandona qualunque ambizione di guidare il processo di cambiamento. Vanificata lo scorso anno per poca lungimiranza l’opportunità di acquisire in asta al patrimonio del Comune per soli 1,4 milioni l’intera area di circa 150.000 mq, la Variante si limita a suggerire che, “poiché la riconversione avverrà in tempi lunghi, forse è meglio programmare la trasformazione porzione per porzione, pur all’interno di un quadro generale anche solo abbozzato. E’ inutile sprecare risorse – economiche, progettuali, di consenso – per definire ciò che oggi non è definibile“. Insomma, un “buco bianco” in mezzo alla città.

Viabilità. Tenuto conto delle rilevanti implicazioni viabilistiche legate alla progressiva attuazione dei progetti di rigenerazione urbana del PNRR (il lungolago di Intra, ad esempio), le problematiche viabilistiche legate sia alla mobilità automobilistica sia a quella “lenta” ciclopedonale non hanno trovato spazio di analisi e di approfondimento. Il materiale si risolve in alcune generiche cartografie senza commento, di cui pubblichiamo qui di seguito quella – graficamente un po’ spartana – che identifica (senza indicazione delle modalità di reperimento dati e senza commento) i flussi di traffico della città, da cui si ricava che solo poco più del 10% del traffico è quello di attraversamento, il 40% quello di entrata/uscita e il 48% quello interno alla città: dati di un certo interesse, cui non segue alcuna considerazione di merito.