“Salvo qualche rara eccezione, le osservazioni si presentano scarne e sommariamente argomentate….. L’improvvisazione e la vaghezza delle richieste rivelano purtroppo l’assenza di un disegno politico di sviluppo e di trasformazione della città esplicitamente dichiarato prima dell’avvio della Variante, in grado di esprimere un’autentica volontà progettuale e programmatica…Se il disegno fosse esistito, i proprietari dei terreni, che spesso non sono imprenditori del settore, avrebbero potuto preliminarmente valutare la coerenza, la congruità e la percorribilità delle loro richieste di variazione urbanistica”
Qualche giorno fa ci siamo occupati (qui) del grave rischio rappresentato dall’alluvione di osservazioni alla Variante generale del Piano Regolatore (un centinaio su un totale di circa 200) che chiedono di poter edificare residenze private nelle zone di maggior pregio ambientale e paesaggistico della città. E’ ora tempo di una succinta disamina delle osservazioni presentate da soggetti imprenditoriali, per aiutare l’opinione pubblica a cogliere – attraverso i desiderata dei portatori di interessi economici – l’idea di città che ne emerge. Non si tratta evidentemente di entrare nel merito delle singole osservazioni (di questo si occuperà prima o poi l’Amministrazione), ma di indicarne gli elementi ricorrenti più significativi, in considerazione del fatto che la trentina di osservazioni esaminate è riconducibile ai soggetti imprenditoriali proprietari di appezzamenti nelle aree più importanti e delicate della città: la piana del Toce, il Monterosso, la zona collinare, l’ex Acetati, l’ex area Buzzi, i compendi dell’ex albergo Eden/Villa Tilde e di Villa Poss.
PIU’ TURISMO PER TUTTI. Suscitano una certa sorpresa l’elevato numero di richieste di trasformazione delle destinazioni d’uso dei suoli da agricolo e/o florovivaistico a turistico-ricettivo e la considerevole estensione dei terreni interessati (molte decine di ettari). La parte del leone la fa (e non è una sorpresa) l’intera piana di Fondotoce tra i confini di Baveno e Mergozzo e le sue immediate adiacenze collinari a monte di via Turati, intorno all’oratorio di San Giacomo e in zona Malpensata. Le richieste provengono sia dagli operatori storici della zona sia da proprietari di vasti terreni a destinazione florovivaistica e riguardano tutte le tipologie edilizie del turistico-ricettivo, dalle classiche “casette” ai manufatti per il glamping, dai residence di varie pezzature agli impianti sportivi, ricreativi e per il tempo libero con le relative pertinenze di servizio. Ma questa volta la passione per il turistico-ricettivo (en plein air o edificato) non si ferma alla grande piana tra i due laghi, ma si estende al Monterosso, risalendolo sino alla vetta. Nelle osservazioni si legge un po’ di tutto: interventi edificatori sotto o a ridosso di Cavandone, tra l’ex Colonia Motta e il Buon Rimedio, tra la Torraccia e i Tre Ponti e in località Pellegrino, ma anche la costruzione di strade carrozzabili tra Bieno e Cavandone e tra Cavandone e il Pellegrino e un impianto funiviario tra la vetta del Monterosso e Trobaso.
L’assedio “turistico-ricettivo” ai suoli vergini e ambientalmente pregiati si accompagna a osservazioni relative ad aree per le quali il Piano Regolatore da decenni ormai prevede destinazioni ricettive ed alberghiere sempre inattuate: il compendio dell’ex Eden e quello di villa Poss (l’ex colonia Motta è interessata da uno strumento urbanistico esecutivo di cui s’è parlato qui). Se per il primo la proprietà chiede che sia mantenuta la volumetria del progetto presentato nel 2022 (37.500 mc contro i 52.000 del Prg vigente), per villa Poss si propone da un lato la cessione a uso pubblico del 20% della superficie (porzione a est, in direzione Ghiffa) e dall’altro la realizzazione di 11.300 mq di albergo (92 camere) oltre al recupero dei 5.700 mq esistenti.
Salvo qualche rara eccezione, le osservazioni si presentano però scarne e sommariamente argomentate, limitandosi a giustificare la richiesta di una destinazione turistico-ricettiva o con la previsione di abbandonare le attività in essere (di solito florovivaismo) o con l’esigenza di uniformare la destinazione a quella di aree limitrofe. L’improvvisazione e la vaghezza delle richieste rivelano purtroppo l’assenza di un disegno politico di sviluppo e di trasformazione della città esplicitamente dichiarato prima dell’avvio della Variante, in grado di esprimere un’autentica volontà progettuale e programmatica. Se il disegno fosse esistito, i proprietari dei terreni, che spesso non sono imprenditori del settore, avrebbero potuto preliminarmente valutare la coerenza, la congruità e la percorribilità delle loro richieste di variazione urbanistica, superando la tentazione di approfittare a prescindere dell’occasione di strappare una qualche valorizzazione del patrimonio fondiario posseduto. Insomma, la logica del “se la va, la g’ha i gamb” dei nostri vecchi.
RESIDENZE E COMMERCIO. Il secondo blocco delle osservazioni “imprenditoriali” si concentra sugli interventi residenziali e su quelli commerciali. A Unchio si chiede la trasformazione in edificabili per residenze di 30.000 mq oggi agrofloricoli e analoga richiesta di edificabilità residenziale viene ribadita per ampi terreni a prato al motto di Biganzolo. Più complesse e articolate sono invece le osservazioni (maggiore flessibilità e premialità di superficie utile) che si riferiscono ad ampie aree edificate e degradate tra il palazzetto dello sport e via della Resistenza, per le quali il PRG già prevede la destinazione residenziale. Sporadiche le osservazioni volte a confermare e accrescere la destinazione commerciale di aree su viale Azari tra Plastipak e ConSer Vco e intorno al cimitero di Intra. Osservazioni (non del tutto inattese…) anche da parte della proprietà dell’ex Acetati: oltre alla riduzione del vincolo cimiteriale, si richiedono l’individuazione di destinazioni residenziali e il riconoscimento della generalità del compendio ex Acetati come “addensamento commerciale A3” (ovvero addensamenti commerciali urbani forti).
Inutile dire che anche per questo blocco di osservazioni valgono le considerazioni espresse in precedenza sull’assenza di un disegno strategico di sviluppo e trasformazione sul quale misurare l’adeguatezza dei desiderata degli stakeholder del territorio. E dunque non lo diciamo.